Bài này, admin tổng hợp một số cột mốc đáng nhớ cũng như tình hình, đặc điểm của các mốc phát triển thị trường BĐS từ 1993 đến nay, hy vọng phần nào hỗ trợ được chút thông tin cho các nhà đầu tư tham khảo
Giai đoạn 1: 1993 – 1994: Sốt đất lần đầu tiên
• Luật Đất đai 1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn
• Tăng trưởng kinh tế đạt đỉnh.
• Nhu cầu đất ở và đất sản xuất tăng cao, giao dịch bùng nổ.
Cơn sốt đầu tiên diễn ra trong bối cảnh Luật Đất đai năm 1993 ra đời cho phép việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dễ dàng hơn. Đây được xem là thời hoàng kim của tăng trưởng kinh tế khi GDP năm 1993 tăng | tới 8,1%, năm 1994 tăng 8,8% và đỉnh điểm năm 1995 tăng 9,5%. Tăng trưởng mạnh của GDP khiến người ta tin vào tương lai sáng lạn của nền kinh tế, thúc đẩy giá nhà đất tăng mạnh.
Giai đoạn 2: 1995 – 1999 BĐS gần như lao dốc
Nghị định số 18 và 87 về thuê đất (1994), ngăn chặn hiện tượng đầu cơ
• Khủng hoảng kinh tế châu Á (1997-1998)
• Nhà đầu tư bán tháo khiến cung vượt cầu, thị trường lao dốc
Nhà nước ban hành 2 nghị định là Nghị định số 18 và 87 về thuê đất, nhằm ngăn chặn hiện tượng đầu cơ, điều tiết thị trường. Theo đó, người sử dụng đất phải trả tiền hai lần (tiền chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất).
Hai nghị định này buộc các nhà đầu cơ sở dụng đòn bẩy tài chính để tham gia thị trường phải bán tháo đất đai đang nắm giữ để trả tiền cho Ngân hàng. Làn sóng xả hàng ồ ạt diễn ra đã làm cho TTBĐS ở trạng thái cung vượt cầu và quay đầu lao dốc.
Bên cạnh đó, khủng hoảng kinh tế châu Á khởi nguồn từ Thái Lan đã làm cho một số dự án bất động sản của nước ngoài đầu tư vào Việt Nam thất bại, góp phần làm cho thị trường suy thoái.
Giai đoạn 3: Từ khoảng 2000-2006 : BĐS trầm lắng.
Trong giai đoạn này, từ khoảng 2000 – 2003 gần như im ắng ko làn sóng. Từ 2003 – 2006 trầm hẳn
• Luật Đất đai 2003, Nghị định 181 chấm dứt tình trạng phân lô bán nền
• Thị trường bất động sản suy yếu, giao dịch ngưng trệ.
• Dòng vốn chuyển sang chứng khoán.
“Luật Đất đai 2003” và “Nghị định 181” với quy định | “dự án phải xây dựng nhà xong mới được bán” đã chấm dứt tình trạng “phân lô bán nền” đã tác động mạnh đến thị trường BĐS. Thị trường đất nền gần như tê liệt, cơn lốc đầu cơ lắng dần.
Từ cuối 2003, TTBĐS trầm lắng, năm sau lạnh hơn năm trước (năm 2003 giao dịch địa ốc thành công giảm 28%, năm 2004 giảm 56% và năm 2005 giảm 78%) nhưng giả không giảm mạnh do vốn đầu tư chủ yếu là tiền nhàn rỗi của tư nhân.
Năm 2005, bảng giá đất mới được điều chỉnh theo hướng sát với giá thực tế làm cho chi phí đền bù giải toả lên cao khiến các dự án tiếp tục gặp khó khăn. Lợi nhuận thu từ kinh doanh BĐS giảm mạnh khiến dòng | vốn chuyển sang thị trường chứng khoán.
Giai đoạn 4: Từ 2007 – 2008: Sốt đất trở lại
•Việt Nam gia nhập WTO (2007), kinh tế hưng thịnh.
• BĐS đạt đỉnh, tập trung ở phân khúc căn hộ cao cấp và biệt thự.
• Đầu cơ chiếm lĩnh thị trường.
Việt Nam chính thức gia nhập WTO, đón nhận làn sóng đầu tư lớn sau hội nhập, tăng trưởng tín dụng cao, thị trường chứng khoán phát triển cực thịnh. Nguồn vốn thặng dư lớn chuyển dịch từ thị trường chứng khoán sang TTBĐS
Giá nhà đất tăng cao từ 50-70%, thậm chí lên tới 100%. Nhu cầu thị trường có sự chuyển đổi từ nhà mặt tiền, nhà phố sang căn hộ cao cấp và biệt thự.
Năm 2007, Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực, cùng sự ra đời của các hành lang pháp lý như Luật Đăng ký BĐS, Luật thuế sử dụng đất, Luật Nhà ở, chính sách áp dụng cho Việt kiều mua nhà… giúp các nhà đầu tư yên tâm hơn khi tham gia thị trường. Thị trường có sự tham gia đông đảo của giới đầu cơ lướt sóng.
Giai đoạn 5: 2009 – 2013 :Ảnh hường khủng hoảng kinh tế toàn cầu, BDS lao dốc
• Kinh tế suy thoái, ảnh hưởng nặng nề từ cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu
• Giá nhà đất lao dốc mạnh, giao dịch nguội lạnh.
Ảnh hưởng từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008, kinh tế VN suy thoái, lạm phát và nợ xấu tăng nhanh (cả năm 2009 tăng 19,89%), lãi suất vay ngân hàng rất cao (23-24%/năm). Chính sách thắt chặt tín dụng của Chính phủ nhằm kiểm soát bóng bóng BĐS và kiềm chế lạm phát khiến TTBĐS lập tức bị ảnh hưởng nặng nề. Giá BĐS giảm mạnh trung bình 40-50%.
Giai đoạn từ giữa 2009-2010, gói kích cầu của Chính phủ giúp TTBĐS ấm trở lại. Thị trường xuất hiện “cơn sốt” cục bộ, nhất thời do tác động của phương thức “mua bán nhà trên giấy”, dự án quy hoạch thủ đô mở rộng.
Giai đoạn 6: Từ 2014 – 2018 Thị trường BĐS phát triển cực kỳ mạnh mẽ
• Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở (2014)
• Nền kinh tế đi vào ổn định, GDP tăng và lạm phát được kiểm soát
• Nguồn cung BĐS lớn nhất từ trước tới nay (2018) TTBĐS có dấu hiệu hồi phục từ cuối năm 2013 và phát triển ổn định: Lượng giao dịch tăng, tồn kho giảm, cơ cẩu hàng hóa bất động sản chuyển dịch theo hướng hợp lý, phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường.
Năm 2014, Luật kinh doanh BĐS ra đời mở rộng cơ hội cho người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Giai đoạn này thị trường xuất hiện nhiều loại hình BĐS mới gia nhập như: Officetel, condotel, shophouse, BĐS công nghiệp.
Trong năm 2018, thị trường xảy ra các đợt sốt đất lan rộng tại nhiều khu vực trên cả nước: sốt ảo giá đất nền, đất nông nghiệp tại Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc; giá đất tăng mạnh ở các quận vùng ven TP.HCM rồi lan rộng ra các tỉnh vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương, Long An và các tỉnh, thành miền Trung như Khánh Hòa, Bình Định, Đà Nẵng, Nghệ An, Thanh Hóa…
Giai đoạn 2018 – nay: Thị trường BDS đi vào ổn định và phát triển theo xu thế
Nguồn cung khan hiếm, số lượng giao dịch giảm • Đại dịch toàn cầu Covid-19 làm suy yếu hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS Đầu 2019, sốt đất tiếp tục bùng phát ở nhiều địa phương: Đà Nẵng (huyện Hòa Vang), Quảng Nam, TPHCM (Cần Giờ, quận 9), Hà Nội (Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh). Tuy nhiên các cơn sốt qua rất nhanh, thị trường tại các khu vực này nhanh chóng rơi vào trầm lång.
Năm 2019, ở góc nhìn toàn cảnh, TTBĐS vẫn trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng nhưng có sự sụt giảm cả về nguồn cung và số lượng giao dịch. Nguyên nhân do quỹ đất ở khu vực trung tâm ngày càng cạn kiệt;
Chính vì điều này, các NĐT BĐS dần dịch chuyển lên các vùng ven, các vùng tiếp giáp KCN, đón đầu vị thế
Các dự án sát các cụm KCN được xin chủ trương, phê duyệt và hoàn chỉnh pháp lý, luôn là nguồn hàng được săn đón của các nhà đầu tư.
……………..
Trên đây là một vài tổng hợp đánh giá về làn song TT BĐS trong thời gian qua.
http://dothidiaoc.net/ hy vọng bài viết mang đến cho Quý anh chị cái nhìn mới về đầu tư BDS.
Chi tiết hỗ trợ thêm khi cần: Hotline/ Zalo: 0919 665 019
Bài viết được tổng hợp bởi http://dothidiaoc.net/
