Những vấn đề pháp lý về bất động sản còn khá rắc rối đối với nhiều người, nhất là người lần đầu mua nhà. Để tránh những rủi ro khi đầu tư loại tài sản có giá trị lớn và có tính phức tạp như bất động sản, sự chuẩn bị tốt về mặt pháp lý là vô cùng cần thiết.
Trong buổi giao lưu của chương trình Radio Nhà đẹp & Chuyên gia #10 do Batdongsan.com.vn thực hiện, Luật sư Phạm Thanh Sơn, Văn phòng luật sư Nam Hà Nội và ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn đã trả lời câu hỏi của các độc giả về một số vấn đề pháp lý khi mua bất động sản.
Bạn Vũ Vân: Để mua nhà ở bước đầu tiên phải làm thủ tục pháp lý như thế nào ạ?
Ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn: Bước đầu tiên khi mua nhà là phải kiểm tra tính pháp lý của dự án, lô đất đó. Bạn phải xem lô đất, ngôi nhà định mua có được quyền mua bán chưa, còn vướng mắc nào không. Bạn có thể tìm hiểu xem ngôi nhà, thửa đất bạn định mua có đang nằm trong quy hoạch hay dự án nào không, bằng cách đến phòng Tài nguyên Môi trường ở địa phương để hỏi thăm.
Nguyễn Dũng Anh: Sổ hồng khác sổ đỏ như thế nào, và sổ hồng có thể chuyển giao chủ sở hữu được không ạ?
Luật sư Phạm Thanh Sơn: Sổ đỏ là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sổ hồng là xác nhận quyền sở hữu nhà có gắn với quyền sử dụng đất. Về mặt bản chất thì hai sổ đều nói đến đất, nhưng sổ hồng là nói đến nhà ở trên đất, còn sổ đỏ chỉ nói đến quyền sử dụng đất.
Đứng trên góc độ pháp lý thì sổ hồng có giá trị cao hơn sổ đỏ ở chỗ là sổ hồng có trình tự thủ tục để ghi nhận quyền sở hữu nhà ở trên quyền sở hữu đất mà họ đã có. Tức là điều kiện cần để có sổ hồng là anh phải có sổ đỏ trước đã.
Vũ Vân: Khi chung cư sở hữu sổ hồng lâu dài, mà nhà chung cư xuống cấp thì chủ sở hữu được đền bù như thế nào ạ?
Luật sư Phạm Thanh Sơn: Đứng trên góc độ pháp luật thì tài sản thuộc sở hữu của ai thì người đó phải duy tu bảo dưỡng. Nếu như người đó không bảo dưỡng thì bạn không thể đòi ông hàng xóm đền bù được. Tức là nếu sổ hồng của nhà bạn mà nhà bạn xuống cấp rồi thì bạn phải đi sửa nhà thôi.
Vũ Khinh Phi Dương: Em lúc trước có mua một căn chung cư nhưng nhờ người khác đứng tên (mua từ khi dự án mới hình thành), bây giờ sau khi bàn giao nhà, em muốn người đó chuyển nhượng lại về mặt giấy tờ cho em, nhưng hiện tại người này đã ly hôn, nên bên chủ đầu tư yêu cầu giấy xác nhận độc thân của người đó mới cho chuyển nhượng, mà vợ chồng người bạn này của em là việt kiều và ly hôn ở bên kia, nên giấy xác nhận độc thân rất khó có. Bây giờ em đang không biết làm thế nào để có thể đứng tên được căn nhà của em, mong luật sư tư vấn.
Luật sư Phạm Thanh Sơn: Đây là vấn đề mà các dự án thường hay gặp phải, tuy là khó nhưng cũng có trình tự giải quyết. Mới bàn giao nhà có thể đồng nghĩa là chưa có sổ đỏ. Các bước muốn chuyển đổi dù có nhờ đứng tên hay không thì bạn vẫn phải làm thủ tục mua bán. Mua bán thì có hai giai đoạn: trước thời điểm bàn giao nhà thì là mua bán hợp đồng, mua bán căn hộ chung cư. Sau thời điểm có biên bản bàn giao nhà thì bạn bắt buộc phải đợi họ có sổ đỏ, sau khi có sổ đỏ xong thì người đó mới chuyển nhượng cho bạn được.
Luật sư Phạm Thanh Sơn (phải) và Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn (giữa)
tại chương trình Radio Nhà đẹp & Chuyên gia #10
Trong trường hợp bản án ly hôn không nói gì đến tài sản chung này, thì đương nhiên các bên sẽ theo thỏa thuận. Nếu sổ đỏ được cấp sau thời điểm ly hôn tức là tại thời điểm hiện tại mà bây giờ đã ly hôn rồi thì căn hộ sẽ là tài sản riêng của người bạn của bạn. Nếu là tài sản riêng thì vẫn phải xác định tình trạng hôn nhân, độc thân hay không độc thân.
Bạn của bạn ở nước ngoài lại chia ra là định cư ở nước ngoài hay có quốc tịch nước ngoài. Vì bạn không nói rõ ở đây nên để được tư vấn cụ thể hơn, bạn nên có hồ sơ và đến các văn phòng công chứng hoặc văn phòng tư vấn luật để được giải đáp.
Phong Trần: Em muốn mua 1 căn nhà (giấu vợ) bằng quỹ riêng. Có cách nào để khi bán mà vợ không biết mà không vi phạm pháp luật không ạ?
Luật sư Phạm Thanh Sơn: Theo quy định của pháp luật, tất cả tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân đều là tài sản chung của hai vợ chồng. Tuy nhiên pháp luật Việt Nam đã có sự thay đổi giữa luật hôn nhân gia đình cũ và luật hôn nhân gia đình mới, là cho phép có phân định tài sản riêng trong thời kì hôn nhân. Trong trường hợp có xác nhận rằng đó là tài sản do người khác tặng cho riêng mình thì bạn toàn quyền có thể quyết định.
Kelvin Trần: Người sở hữu căn nhà đầu tiên, khi chuyển nhượng thì có chịu thuế thu nhập cá nhân 2% không ạ?
Luật sư Phạm Thanh Sơn: Luật quy định là không phải chịu, tuy nhiên bạn vẫn phải chịu các loại phí như phí trước bạ và các loại phí khác.
Thiên An: Gia đình em có cho gia đình ông Dũng thuê đất ruộng, mỗi năm trả tiền thuê, nhưng chỉ nói miệng là cho thuê chứ không có kí kết hay ai làm chứng. Để tránh các rủi ro như: trả tiền không đúng hẹn, trả đất đột ngột… thì gia đình em phải làm gì với những trường hợp đó. Mong các anh tư vấn giúp. Em chân thành cám ơn.
Luật sư Phạm Thanh Sơn: Theo quy định của pháp luật thì phải là hợp đồng viết, chứ không phải là hợp đồng miệng. Tất cả các giao dịch bất động sản mà là hợp đồng miệng thì đều vô hiệu. Đối với việc mua bán, chuyển nhượng, pháp luật quy định là ngoài hợp đồng viết thì bắt buộc phải có công chứng chứng thực. Còn với hợp đồng cho thuê thì không nhất thiết phải đòi công chứng chứng thực.
Trong trường hợp của bạn, nếu là hợp đồng miệng, giả sử người thuê là 1 năm thì bạn có thể lấy tiền thuê trước 1 năm, cộng thêm đặt cọc 1 năm. Như vậy người thuê dùng hết 1 năm thì vẫn còn tiền đặt cọc, nếu năm tiếp theo không trả tiền thuê đất thì nhà bạn vẫn lấy được tiền thuê từ tiền cọc rồi chấm dứt hợp đồng, không phải lo các vấn đề rủi ro như trên.
Trang Quỳnh
